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■ 주택 임대보증금의 우선변제 관계
| 점포 및 사무실로 사용하던 건물에 근저당 권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인도 근저 당권자에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. |
【판결요지】
대법원판례 2009.8.20선고 2009다 26879판결(배당이의)
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조),합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임대주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
〔참조 조문〕
주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조 (적용범위) 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임대주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
제8조(보증금중 일정액 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
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